Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng (tên gọi tiếng Anh: Building Density) hiểu đơn giản là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất.
Phân loại mật độ xây dựng
Căn cứ Thông tư số 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng được phân thành 2 loại sau:
Mật độ xây dựng thuần
Mật độ xây dựng thuần (net-tô) là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất. Mật độ xây dựng thuần không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như:
- Tiểu cảnh trang trí
- Bể bơi
- Bãi (sân) đỗ xe
- Sân thể thao
- Nhà bảo vệ
- Lối lên xuống
- Bộ phận thông gió tầng hầm có mái che
- Các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).
Lưu ý:
Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu:
- Đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện
- Không kết hợp các công năng sử dụng khác.
Mật độ xây dựng chung cư là gì
Mật độ xây dựng gộp
Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất. Diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả:
- Sân
- Đường
- Các khu cây xanh
- Không gian mở
- Các khu vực không xây dựng công trình.
Cách tính mật độ xây dựng chính xác nhất
Dựa vào khái niệm và phân loại ở trên có thể suy ra công thức tính mật độ xây dựng như sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100.
Ví dụ:
- Diện tích mảnh đất là 120m2
- Diện tích xây nhà là 90m2
- Phần diện sân trước là 30m2
>> Mật độ xây dựng = 90/120 x 100 = 75%.
Cách tính mật độ xây dựng chung cư khá đơn giản
Quy định mật độ xây dựng tối đa
Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép
Căn cứ Thông tư số 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép được quy định như sau:
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1 000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình:
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất | |||
| ≤ 3 000m2 | 10 000m2 | 18 000m2 | ≥ 35 000m2 | |
| ≤ 16 | 75 | 65 | 63 | 60 |
| 19 | 75 | 60 | 58 | 55 |
| 22 | 75 | 57 | 55 | 52 |
| 25 | 75 | 53 | 51 | 48 |
| 28 | 75 | 50 | 48 | 45 |
| 31 | 75 | 48 | 46 | 43 |
| 34 | 75 | 46 | 44 | 41 |
| 37 | 75 | 44 | 42 | 39 |
| 40 | 75 | 43 | 41 | 38 |
| 43 | 75 | 42 | 40 | 37 |
| 46 | 75 | 41 | 39 | 36 |
| >46 | 75 | 40 | 38 | 35 |
Lưu ý: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao >46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ – công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%.
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình:
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất | |||
| ≤ 3 000m2 | 10 000m2 | 18 000m2 | ≥ 35 000m2 | |
| ≤16 | 80 | 70 | 68 | 65 |
| 19 | 80 | 65 | 63 | 60 |
| 22 | 80 | 62 | 60 | 57 |
| 25 | 80 | 58 | 56 | 53 |
| 28 | 80 | 55 | 53 | 50 |
| 31 | 80 | 53 | 51 | 48 |
| 34 | 80 | 51 | 49 | 46 |
| 37 | 80 | 49 | 47 | 44 |
| 40 | 80 | 48 | 46 | 43 |
| 43 | 80 | 47 | 45 | 42 |
| 46 | 80 | 46 | 44 | 41 |
| >46 | 80 | 45 | 43 | 40 |
Lưu ý: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn).
– Nếu công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình.
– Với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.
– Mật độ xây dựng thuần của lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng tối đa là 70%. Đối với các lô đất xây dựng nhà máy có trên 05 sàn sử dụng để sản xuất, mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%.
Quy định về mật độ xây dựng chung cư
Mật độ xây dựng gộp
Mật độ xây dựng gộp tối đa cũng được quy định trong Thông tư số 01/2021/TT-BXD như sau:
| Hạng mục | Mật độ xây dựng gộp tối đa |
| Đơn vị ở | 60% |
| Khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) | 25% |
| Khu công viên | 5% |
| Khu công viên chuyên đề | 25% |
| Khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên | Được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%. |
Trên đây là một số thông tin về mật độ xây dựng để bạn đọc tham khảo. Với mỗi công trình khác nhau sẽ có quy định riêng về mật độ xây dựng tối đa cho phép.
