Mua đất có phải đóng thuế không?
Căn cứ Điều 2, Điều 3, Luật thuế thu nhập cá nhân quy định như sau:
“Điều 2. Đối tượng nộp thuế
1. Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam”.
Và:
“Điều 3. Thu nhập chịu thuế
…
5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”.
Như vậy, theo quy định hiện nay thì người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân vì có nguồn thu nhập từ việc chuyển nhượng đất cho bên mua. Tuy nhiên bên bán và bên mua hoàn toàn có thể thỏa thuận về đối tượng thực hiện trách nhiệm này.
Khi mua bán đất cần nộp thuế gì?
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất
Mức nộp thuế thu nhập cá nhân được quy định tại Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC. Công thức tính toán khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà, đất được xác định như sau:
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng |
Trong đó giá chuyển người thường là giá bán. Bên mua và bên bán sẽ thỏa thuận số tiền này để ghi vào hợp đồng chuyển nhượng. Nếu như trên hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành thì mức giá chuyển nhượng là giá do UBND cấp tỉnh quy định.
Các khoản phí phải nộp khi mua bán nhà đất
Ngoài thuế thu nhập cá nhân, khi mua bán nhà đất thường phải nộp các khoản phí, lệ phí sau:
Lệ phí trước bạ
Căn cứ Điều 3, Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 3. Người nộp lệ phí trước bạ
Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này”.
Như vậy, người mua sẽ phải nộp lệ phí đăng ký biến động đất đai hay còn gọi là sang tên sổ đỏ. Mức nộp lệ phí trước bạ được quy định như sau:
– Nếu giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì căn cứ Khoản 1, Điều 1, Nghị định 20/2019/NĐ-CP quy định như sau:
“c) Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà”.
Công thức tính:
| Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá chuyển nhượng |
– Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì:
Với đất
| Lệ phí trước bạ = 0,5% x Diện tích x Giá 01 m2 tại Bảng giá đất |
(Căn cứ Điểm b, Khoản 1, Điều 3, Thông tư 301/2016/TT-BTC)
Với nhà ở
| Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích x Giá 01 m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại) |
Trong đó:
– Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân
– Giá 1m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 01m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ
– Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.
(Căn cứ Điểm b, Khoản 2, Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC)
Các khoản phí phải nộp khi mua bán đất
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ Điểm l, Khoản 1, Điều 5, Thông tư 250/2016/TT-BTC quy định mức phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
“l) Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tùy thuộc vào diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh”.
Mức phí thẩm định hồ sơ này sẽ do Hội đồng nhân dân tại mỗi tỉnh thành quy định.
Các loại phí khác
Ngoài các khoản phí trên, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà, đất hai bên sẽ phải trả phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng và các giấy tờ khác. Khoản phí này sẽ do tổ chức công chức quy định.
Tính toán khoản phí công chứng giấy tờ
Các câu hỏi liên quan đến khoản thuế phí khi mua bán nhà đất
Khi mua đất cần đóng thuế gì?
Theo phân tích ở trên thì khi mua đất thì người sẽ chỉ mất các loại phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các khoản phí công chứng hợp đồng.
Bên mua đất chịu thuế gì?
“Người mua đất chịu thuế gì?” là thắc mắc của rất nhiều người đang có dự định mua đất. Theo quy định hiện nay thì bên mua đất không phải chịu thuế thu nhập cá nhân mà chỉ mất các phí sang tên sổ đỏ, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng…
Bên bán đất chịu thuế gì?
Bên bán đất là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật hiện hành đều không cấm việc các bên thỏa thuận người nộp thuế hay các phí nêu trên. Vì vậy, người mua hoàn toàn có thể trích tiền cho người bán nộp thuế thu nhập. Ngược lại, người bán có thể nhận trách nhiệm đóng các khoản phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ… cho bên mua để nhanh chóng bán được mảnh đất của mình.
Như vậy khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, bên mua và bên bán phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí theo quy định.
