Shophouse là gì?
Shophouse còn được biết đến với tên gọi nhà phố thương mại. Đây là mô hình bất động sản kết hợp giữa nhà ở và cửa hàng kinh doanh, được xây dựng ở các trục đường phố lớn hoặc các khu thương mại, dịch vụ theo quy hoạch. Mô hình shophouse dù chỉ mới xuất hiện ở Việt Nam chưa lâu nhưng nhận được sự quan tâm đông đảo của các nhà đầu tư và người tiêu dùng.
Shophouse thường tọa lạc ở khu vực trung tâm của các thành phố lớn, nơi có dân cư đông đúc, rất thích hợp với việc kinh doanh, buôn bán. Thiết kế shophouse thường là: Tầng dưới dùng để kinh doanh, phục vụ khách hàng. Còn tầng trên dùng để ở, có đầy đủ các tiện ích như nhà bếp, phòng ngủ, phòng tắm, phòng khách…
Dự án shophouse Hà Nội được nhiều nhà đầu tư lựa chọn
Phân loại shophouse
Shophouse được chia thành 2 loại cơ bản:
Shophouse khối đế
Shophouse khối đế (tên gọi khác: shophouse chân đế) là những căn hộ được thiết kế tại tầng đế (thường từ tầng 1 – 5) của các tòa chung cư, được cấp sổ đỏ 50 năm. Sau thời hạn 5 năm, nếu khách hàng vẫn có nhu cầu sử dụng thì phải làm đơn xin gia hạn.
Lưu ý:
– Nếu khách hàng muốn tận dụng shophouse làm nơi để kinh doanh và nơi ở thì phải lựa chọn các dự án được cấp phép sử dụng nó vào mục đích kinh doanh kết hợp để ở.
– Vì shophouse thuộc khối đế của các toà chung cư không phải loại hình nhà ở nên khách hàng sẽ không được đăng ký tạm trú, tạm vắng.
Shophouse thấp tầng liền kề
Shophouse thấp tầng liền kề là các nhà liền kề được thiết kế, xây dựng ở trục đường lớn, được cấp sổ đỏ lâu dài. Tuy nhiên, khách hàng cần lưu ý rằng khu vực để ở và kinh doanh phải tách biệt nhau để tránh trường hợp sử dụng bất động sản không đúng mục đích sử dụng, trái với quy định của Nhà nước.
Tính pháp lý của các căn shophouse
Hiện nay, vẫn chưa có quy định cụ thể về shophouse trong các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư. Vì vậy, các quy định về shophouse sẽ dựa trên các điều luật hiện hành. Cụ thể:
– Về thời gian sử dụng:
- Nếu được xây dựng trên đất ở thì shophouse sẽ có thời gian sử dụng ổn định lâu dài
- Nếu được xây dựng trên các lô đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư thì thời gian sử dụng không quá 50 năm.
Hầu hết các căn Shophouse có thời hạn sử dụng là 50 năm. Khách hàng có thể kiểm tra Giấy chứng nhận của chủ đầu tư hoặc của chủ căn shophouse để nắm được thông tin này.
– Về giao dịch chuyển nhượng thì sẽ tuân thủ theo các quy định của Luật kinh doanh bất động sản.
Xem ngay: Đất nền Shophouse là gì? 4 lưu ý khi đầu tư đất nền Shophouse để đưa ra lựa chọn tốt nhất.
Tính pháp lý của dự án shophouse
Ưu – nhược điểm của mô hình shophouse
Ưu điểm
Shophouse thường có những ưu điểm nổi bật như;
– Các dự án shophouse thường được xây dựng ở vị trí đắc địa, tiếp giáp với các trục đường chính, nơi có giao thông thuận lợi, dân cư đông đúc, kinh tế phát triển. Vị trí xây dựng khu Shophouse rất quan trọng để đảm bảo việc cho thuê Shophouse cũng như hoạt động buôn bán nhộn nhịp, phát triển.
– Thiết kế của shophouse hiện đại với tầng dưới làm nơi kinh doanh, tầng trên để sinh hoạt vừa tối đa được không gian sử dụng vừa đảm bảo tính riêng tư.
– Tỷ lệ sinh lời cao từ việc cho thuê shophouse làm mặt bằng kinh doanh, làm văn phòng đại diện cho những công ty, tập đoàn lớn… ước tỷ lợi nhuận có thể lên đến 12%/năm.
– Ngoài ra, bạn có thể tự mở cửa hàng để kinh doanh để tiết kiệm một khoản tiền lớn dành cho việc thu mặt bằng.
– Tính thanh khoản của shophouse tốt vì số lượng các căn shophouse hạn chế trong khi nhu cầu của khách hàng lại khá nhiều. Hơn nữa, với tiện ích 2 trong 1, vị trí đắc địa, thiết kế thông minh, hiện đại, nhà phố shophouse dễ dàng bán lại.
Nhược điểm
Bên cạnh những ưu điểm trên, các căn hộ shophouse có một số hạn chế như:
– Các căn hộ shophouse thường có giá đắt hơn rất nhiều so với các căn hộ khác trong cùng dự án vì nó được xây dựng chủ yếu để phục vụ mục đích kinh doanh. Vì vậy, các nhà đầu tư phải chuẩn bị một khoản tiền khá lớn để sở hữu căn shophouse.
– Số lượng căn nhà shophouse hạn chế nên đôi khi các nhà đầu tư phải đấu giá, bốc thăm để có thể mua nó.
– Việc kinh doanh trong shophouse không phải lúc nào cũng hiệu quả bởi nó còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Nếu dân cư ở đây thưa thớt thì bạn sẽ có ít cơ hội để có thể bán được hàng.
– Điều khiến các nhà đầu tư lo lắng khi đầu tư shophouse là nó thường chỉ được cấp sổ đỏ/sổ hồng trong thời hạn 50 năm.
Phân biệt shophouse và nhà mặt phố
Shophouse và nhà mặt phố có sự khác biệt như sau:
| Danh mục so sánh | Nhà mặt phố | Shophouse |
| Mục đích đầu tư | Danh mục dịch vụ kinh doanh của nhà mặt phố có tính đa dạng hơn shophouse. Ví dụ: cho thuê văn phòng, làm khách sạn, nhà hàng ăn uống, cửa hàng thời trang, siêu thị, cửa hàng tiện ích… | Hạn chế trong một số hoạt động kinh doanh như: Làm trụ sở, văn phòng công ty, kinh doanh dịch vụ khách sạn… |
| Vị trí và thiết kế | Nhà đầu tư có thể xin cấp phép xây dựng lại hoặc thay đổi cấu trúc của nhà mặt phố mà không làm ảnh hưởng đến những nhà kế bên. Điều này giúp cho chủ sở hữu có thể linh hoạt điều chỉnh công năng sử dụng của nó. | Shophouse thường nằm trong các khu đô thị đã được quy hoạch hoàn chỉnh, không thể điều chỉnh và thay đổi cấu trúc. |
| Đối tượng khách hàng hướng đến | Do nhà mặt phố được tọa lạc ở các vị trí dân cư qua lại đông đúc nên dễ dàng tiếp cận các khách hàng ở khu vực lân cận, các khách hàng vãng lai và những người thường xuyên di chuyển trên tuyến phố đó. | Đối tượng mà các dịch vụ kinh doanh trong shophouse hướng đến là những người thuộc quần thể khu đô thị đó, hạn chế tiếp cận các khách hàng ở khu vực ngoài khu đô thị. |
Xem thêm: 3 cách kinh doanh đất đai hiệu quả dành cho các nhà đầu tư để tích lũy thêm kinh nghiệm.
Thiết kế shophouse rất hiện đại
Thực trạng đầu tư shophouse hiện nay
Shophouse được nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vào tiềm năng sinh lời. Đây là mô hình bất động sản có nhiều ưu điểm vừa để ở vừa để kinh doanh, cho thuê mặt bằng nên giá bán hay thuê đều cao hơn so với loại hình căn hộ khác. Tuy nhiên, dịch bệnh Covid-19 bùng phát và kéo dài ở Việt Nam và các quốc gia trên thế giới gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp và cá nhân. Trong đó, phân khúc shophouse cũng bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh.
Theo thông tin trên trang nhadautu.vn, trong hơn 1 năm trở lại đây, tỷ lệ các căn shophouse bị bỏ trống, không có người thuê ngày một nhiều. Số lượng rao báo, cho thuê tăng lên kèm theo các ưu đãi giảm giá, chiết khấu, miễn phí cải tạo, lắp đặt sửa chữa… những vẫn không có người thuê.
Lý giải về thực trạng ảm đạm của thị trường shophouse trong thời gian gần đây, một số chuyên gia cho rằng, do thói quen tiêu dùng của khách hàng dần chuyển sang phương thức mua online, các cuộc giãn cách kéo dài khiến các cửa hàng phải đóng cửa, khó kinh doanh phải trả lại mặt bằng khiến số căn hộ shophouse bị bỏ trống tăng lên. Do đó, các chủ đầu tư cần lên phương án giảm giá bán, cho thuê để tháo gỡ khó khăn ở thời điểm hiện tại.
Nhiều chủ đầu tư phải giảm giá bán shophouse
Nhân định về thị trường shophouse trong thời gian tới, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills TP.HCM bà Võ Thị Khánh Trang cho biết: Phân khúc shophouse sẽ tiếp tục phải đối mặt với việc trả lại mặt bằng hoặc giảm diện tích thuê từ phía khách hàng. Bà Trang chia sẻ:
“Chủ thuê sẽ không còn ở thế thượng phong, thay vào đó, khách thuê sẽ chiếm lợi thế với nhiều lựa chọn hơn để đuổi kịp xu hướng. Khách thuê có thể lựa chọn các trung tâm thương mại để mở các cửa hàng tận dụng nguồn khách mua sắm cao, hoặc tăng cường chiến lược tiếp thị và bán hàng trực tuyến khi lưu lượng khách tiêu dùng trên các kênh này tăng mạnh trong thời qua và dự báo tiếp tục trong thời gian tới”.
Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cấp cao CBRE cũng đưa ra nhận định rằng shophouse chỉ tiềm năng khi:
- Dự án có khả năng lấp đầy nhanh
- Dịch vụ tiện ích thật tốt
- Có cộng đồng cư dân nội khu đủ lớn
- Có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án.
Bà Dung chia sẻ: “Để đạt lợi nhuận và an toàn thì nhà đầu tư nên chọn shophouse có giá trị vừa chừng để không phải bỏ số tiền quá lớn ban đầu mà chưa biết có thu lại tương xứng hay không. Nhà đầu tư cũng không nên đầu tư vào shophouse trong ngắn hạn từ 1-2 năm mà phải có kế hoạch trung tới dài hạn từ 3-5 năm trở lên”.
Như vậy do ảnh hưởng của dịch bệnh nên thị trường của phân khúc nhà phố thương mại tương đối ảm đạm, rất ít giao dịch mua bán, cho thuê. Việc trả lại mặt bằng nhiều khiến các căn shophouse bị bỏ trống tương đối nhiều.
Có nên đầu tư vào shophouse không?
– Với tình hình hiện tại việc đầu tư vào shophouse không thực sự khả quan. Dịch bệnh vẫn chưa được khống chế hoàn toàn, việc kinh doanh vẫn bị hạn chế. Hơn nữa, kênh đầu tư này cũng đòi hỏi nhà đầu tư phải có dòng vốn dài hạn:
“Người đổ tiền vào shophouse liền thổ chủ yếu kỳ vọng vào việc tăng giá trị của bất động sản trong tương lai hoặc sử dụng cho việc tự kinh doanh nhưng đòi hỏi dòng vốn phải dài hạn. Điều này buộc nhà đầu tư phải trường vốn rất nhiều năm mới có thể kỳ vọng tỷ suất sinh lời cao” JLL Việt Nam chia sẻ.
– Ngoài ra, một số shophouse chỉ có thời hạn sở hữu là 50 năm. Đây cũng là một vấn đề mà các nhà đầu tư nên cân nhắc.
– Giá shophouse khá cao trong khi đó lượng khách hàng có phần hạn chế so với nhà mặt phố nên việc kinh doanh cũng khá khó khăn.
Những phân tích trên chỉ mang tính chất tham khảo không phải là lời khuyên đầu tư. Khách hàng nên cân nhắc để đưa ra lựa chọn phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình.
Nếu bạn đang quan tâm đến dòng bất động sản nghỉ dưỡng hãy tham khảo bài viết: Biệt thự biển là gì? Tiềm năng phát triển của các dự án biệt thự biển.
Có nên đầu tư shophouse không?
Một số khái niệm liên quan đến shophouse
Vincom shophouse là gì?
Là các dự án xây dựng shophouse của Tập đoàn Vingroup. Hiện nay các dự án Vincom Shophouse đã hiện hữu ở hầu hết các tỉnh thành trên cả nước với khởi điểm ban đầu là Vincom Shophouse Hải Phòng. Sau đó, Vingroup đã nhân rộng mô hình Vincom Shophouse đến các tỉnh thành như Quảng Ninh với dự án Vincom Shophouse Cẩm Phả, Nghệ An với dự án Vincom Shophouse Thái Hòa, Phú Yên với dự án Vincom Shophouse Phú Yên…
Boutique shophouse là gì?
Boutique shophouse là mô hình bất động sản kết hợp khách sạn với cửa hàng phục vụ kinh doanh. Boutique shophouse mới xuất hiện ở Việt Nam trong 3 năm gần đây và nhanh chóng thu hút dòng tiền của giới đầu tư.
Shophouse chung cư là gì?
Shophouse chung cư là những căn shophouse được xây dựng tại tầng đế của tòa chung cư, chủ yếu làm mặt bằng kinh doanh.
Như vậy shophouse là mô hình nhà ở đa công năng vừa dùng để ở vừa dùng để kinh doanh. Chính vì những lợi ích thiết thực mà shophouse mang đến cho chủ sở hữu nên giá của nó sẽ cao hơn so với căn hộ thông thường.
