Đất công xen kẹt là những mảnh đất nằm xen lẫn với đất ở trong khu dân cư và thuộc quyền sở hữu, quản lý của Nhà nước. Ngày 18/12/2020, Chính Phủ đã chính thức ban hành Nghị định 148/2020/NÐ-CP quy định về việc giao đất, cho thuê đất với đất công xen kẹt như sau:
Các quy định mới nhất về đất công xen kẹt
Tiêu chí giao đất, cho thuê đất công xen kẹt
Căn cứ Khoản 11, Điều 1, Nghị định 148/2020/NÐ-CP quy định các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được giao đất, cho thuê đất phải đáp ứng các tiêu chí sau:
– Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định sau:
- Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương.
– Có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
– Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
– Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai.
– Đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật.
Xem ngay: Thủ tục chuyển đổi đất xen kẹt thành đất ở theo quy định mới nhất.
Các quy định mới về đất công xen kẹt
Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất công xen kẹt
– Ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Nếu không thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.
– Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp có từ hai người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng thửa đất nhỏ hẹp. Nếu chỉ có 1 người có nhu cầu sử dụng thì không cần đấu giá.
– Việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân các cấp đã tổ chức rà soát, công bố công khai và lấy ý kiến của người dân nơi có đất.
– Việc giao đất, cho thuê đất căn cứ vào đơn đề nghị giao đất, cho thuê đất của người sử dụng liền kề và phải được thực hiện công khai, minh bạch và dân chủ.
– Sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất theo quy định.
– Bảo đảm các quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự; không phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.
Thời hạn sử dụng đất công xen kẹt khi được giao, cho thuê đất
Thời hạn sử dụng được xác định thống nhất với thời hạn sử dụng của thửa đất mà người sử dụng đất liền kề đang sử dụng.
Trường hợp giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp gắn với việc chuyển mục đích sử dụng của thửa đất liền kề với thửa đất nhỏ hẹp thì thời hạn sử dụng đất được xác định là đất sử dụng ổn định lâu dài hoặc đất sử dụng có thời hạn.
Xem thêm: Thủ tục mua bán đất xen kẹt theo quy định hiện nay.
Đất công xen kẹt trong các dự án đầu tư
Thực trạng đất công xen kẹt trong dự án hiện nay
Tổng diện tích của các thửa đất xen kẹt này thường chỉ chiếm dưới 10% của dự án. Hơn nữa, chúng nằm rải rác trong các thửa đất của dự án chứ không phải nằm tập trung gây ảnh hưởng không nhỏ đến việc thi công các công trình xây dựng. Có những dự án nhà ở thương mại buộc phải dừng lại chỉ vì bị vướng 1 phần diện tích rất nhỏ của đất công.
Sau khi Nghị định 148/2020/NÐ-CP chính thức có hiệu lực đã khai thông bế tắc cho các dự án nhà ở của chủ đầu tư. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) chia sẻ: “Nghị định 148 hướng dẫn thi hành luật đất đai đã tháo gỡ rất nhiều cho vấn đề phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, tạo mặt bằng sạch, thúc đẩy thu hút doanh nghiệp. Nghị định này cũng tạo nền tảng kinh tế số, phát triển hạ tầng đồng bộ số”.
Tuy nhiên, theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, hiện tại ở khu vực TP.HCM có khoảng 158 dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ, thậm chí bị đình chỉ thi công vì vướng đất công xen kẹt, sau Nghị định 148 không có dự án nào được giải quyết. Dù Chính Phủ đã ban hành Nghị định 148 nhưng chưa có thông tư hướng dẫn khiến các địa phương không thể triển khai được.
Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng Nghị định 148 vẫn chưa thể làm các nhà quản lý ở các địa phương yên tâm. Vì chưa nêu rõ khái niệm về đất công nên có thể dẫn đến việc bối rối trong quá trình xử lý. Giáo sư Đặng Hùng Võ chia sẻ: “Về nguyên tắc, đất thu hồi của dân rồi cũng sẽ là đất công. Đất xen kẹt cũng là đất công đang sử dụng vào mục đích công ích. Vậy thì hoặc là đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Chính vì luật pháp chưa nêu rõ thế nào là đất công nên dẫn đến lúng túng trong xử lý”.
Như vậy mặc dùng Nghị định 148/2020/NÐ-CP đã tháo gỡ những vướng mắc pháp lý về đất công xen kẹt trong các dự án nhưng chưa có thông tư hướng dẫn thực hiện gây khó khăn cho các nhà quản lý ở địa phương.
