Bí quyết kinh doanh đất đai luôn là những kiến thức hữu ích để các nhà đầu tư tham khảo và đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.
Kinh doanh đất đai là gì?
Kinh doanh đất đai là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng đất nhằm mục đích sinh lời. Nguyên tắc kinh doanh đất đai tuân thủ theo các nguyên tắc kinh doanh bất động sản. Cụ thể theo Điều 4, Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định các nguyên tắc sau:
“Điều 4. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản
1. Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
3. Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
4. Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
Đất kinh doanh dịch vụ là gì?
Điều kiện đưa đất vào kinh doanh
Muốn kinh doanh đất đai, bạn phải nắm được các loại đất được phép thực hiện giao dịch cho thuê, mua bán, chuyển nhượng… Theo Khoản 4, Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản quy định như sau:
“Điều 5. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
…
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.”.
Ngoài ra, theo Khoản 2, Điều 9, Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
3 cách kinh doanh đất đai hiệu quả
Cho thuê đất
Cho thuê đất là việc chủ sở hữu chưa có nhu cầu sử dụng mảnh đất của mình sẽ cho người khác thuê để có thêm thu nhập. The đó, 2 bên sẽ thống nhất thời gian thuê, giá thuê, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán và ghi rõ trong hợp đồng cho thuê. Người thuê có thể sử dụng mảnh đất đó để xây dựng kho bãi, xưởng sản xuất, xây dựng cửa hàng để kinh doanh…
Việc sở hữu một khu đất trống và cho thuê sẽ mang đến cho bạn một nguồn thu nhập thụ động và đều đặn. Đặc biệt là các mảnh đất tại thành phố lớn, có vị trí đẹp như nằm trên trục đường chính, có 2 mặt tiền, nơi dân cư đông đúc, gần các khu công nghiệp… thì thu nhập từ việc cho thuê đất hàng tháng rất cao có thể lên đến 30 – 60 triệu/tháng.
Xem thêm bài viết: Đất nền là gì? Có nên đầu tư đất nền trong năm nay không? để có thêm lựa chọn.
Cách kinh doanh đất hiệu quả cao
Mua và bán lại để hưởng chênh lệch
Cách kinh doanh mua bán đất để hưởng lợi nhuận chênh lệch từ việc mua vào và bán ra cũng là lựa chọn của rất nhiều nhà đầu tư. Theo đó, các nhà đầu tư sẽ chọn mua mảnh đất có vị trí lý tưởng rồi chờ thời điểm tăng giá để bán. Lợi nhuận thu được sẽ phụ thuộc vào phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua sau khi trừ đi các chi phí liên quan (nếu có). Đây thường là lựa chọn của các nhà đầu tư có sẵn nguồn vốn để mua đất hoặc có thể vay thêm ngân hàng, tuy nhiên chỉ nên vay thêm 20 – 50% giá trị mảnh đất dự định mua để giảm bớt áp lực trả nợ.
Khi mua đất, khách hàng nên tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của mảnh đất đó để giảm thiểu những rủi ro không mong muốn. Ngoài ra nên chọn mua lô đất ở vị trí đẹp, giao thông phát triển, môi trường sống lành mạnh, khu dân trí cao vì tính thanh khoản tốt, dễ bán lại.
Xây dựng công trình và cho thuê
Ngoài ra, mảnh đất bạn đang sở hữu tọa lạc ở vị trí trung tâm thành phố, nơi có giao thông phát triển, thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán thì có thể xây dựng mặt bằng, cửa hàng cho thuê. Ngoài ra, nếu mảnh đất đó gần các khu công nghiệp, nơi tập trung nhiều người lao động, bạn có thể nghĩ đến phương án xây nhà trọ cho thuê để có nguồn thu nhập thụ động hàng tháng.
Kinh doanh nhà đất không cần vốn có được không?
Có. Khách hàng có thể lựa chọn 1 trong 3 phương án sau:
Vay tiền ngân hàng để kinh doanh nhà đất
Kinh doanh nhà đất không cần vốn là việc bạn sẽ vay tiền của ngân hàng để mua nhà đất rồi khai thác mảnh đất để tạo ra lợi nhuận lấy tiền trả ngân hàng. Hiện nay hầu hết các ngân hàng đều triển khai sản phẩm vay thế chấp bất động sản. Theo đó, hạn mức cho vay sẽ phụ thuộc vào giá trị của tài sản đảm bảo của khách hàng (trong trường hợp này là giá của mảnh đất) và khả năng chi trả của khách hàng. Thông thường, bạn chỉ có thể vay được 70 – 80% giá trị mảnh đất.
Tuy nhiên, nếu điều kiện thu nhập của bạn tốt, lịch sử tín dụng tốt mà có thêm tài sản khác để đảm bảo cho khoản vay thì có thể vay đến 100% giá trị miếng đất dự định mua. Sau khi mua được mảnh đất đó, bạn phải lên phương án khai thác được tối đa lợi nhuận từ nó để có tiền trả lãi cho ngân hàng. Tuy nhiên, phương án kinh doanh này khá rủi ro vì nếu bạn không thể trả nợ cho ngân hàng thì sẽ bị thu hồi mảnh đất, mang bán đấu giá để trừ nợ. Bạn phải chuẩn bị sẵn tâm lý là trong những tháng đầu sẽ khó có lợi nhuận từ việc khai thác giá trị sử dụng của mảnh đất, thậm chí có thể mất thêm các chi phí.
Tham khảo: 7 kinh nghiệm kinh doanh đất nền hiệu quả để áp dụng vào thực tiễn cuộc sống.
Kinh doanh mua bán đất được nhiều nhà đầu tư lựa chọn
Làm môi giới bất động sản
Ngoài phương pháp vay ngân hàng mua đất rồi thu lợi nhuận bằng việc kinh doanh trên mảnh đất đó để trả nợ cho ngân hàng thì bạn có thể trở thành nhà môi giới bất động sản. Phương án này cũng khá hay nếu bạn mua kinh doanh đất đai nhưng không có vốn.
Theo Khoản 2, Điều 3, Luật kinh doanh bất động sản 2014, môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Công việc này được hiểu đơn giản là bạn sẽ tìm kiếm những khách hàng có nhu cầu mua đất giới thiệu cho người bán đất và nhận tiền hoa hồng sau khi hợp đồng mua bán được ký kết thành công. Tuy nhiên, để trở thành nhà môi giới bất động sản, bạn phải nắm được điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định tại Điều 62 của bộ luật trên:
– Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
– Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
– Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Làm “cò đất”
Về bản chất thì “cò đất” cũng làm các công việc giống như một nhà môi giới nhà đất như:
- Tìm kiếm các khách hàng có nhu cầu mua nhà đất, lắng nghe học chia sẻ về mảnh đất muốn mua, tài chính dành cho việc mua đất.
- Tìm kiếm các mảnh đất phù hợp với mong muốn của khách hàng và gặp gỡ chủ nhà để trao đổi thông.
- Sắp xếp cuộc gặp giữa chủ nhà và khách hàng để 2 bên tiến hành thỏa thuận và ký kết hợp đồng mua bán. Cò đất sẽ dùng các kỳ năng của mình như phân tích, cho lời khuyên… để thúc đẩy giao dịch mua bán diễn ra nhanh chóng.
- Sau khi hoàn tất giao dịch mua bán, cò đất sẽ nhận được hoa hồng từ khách hàng hoặc từ bên bán nhà đất hoặc từ cả 2 bên.
Khác với các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp, cò đất không cần chứng chỉ hành nghề, kiến thức, chuyên môn chủ yếu là từ kinh nghiệm cá nhân, việc tìm kiếm khách hàng và người có nhu cầu bán nhà đất chủ yếu dựa vào mối quan hệ.
Các kinh nghiệm kinh doanh đất đai hiệu quả
Để việc kinh doanh diễn ra thuận lợi hơn, khách hàng có thể tham khảo một số kinh nghiệm kinh doanh mua bán đất như sau:
– Vị trí tọa lạc của khu đất là rất quan trọng: Nếu khu đất bạn dự định đầu tư nằm ở vị trí cao ráo, có hệ thống giao thông thuận lợi, khu vực có an ninh tốt, khu dân trí cao, gần các trường học, bệnh viện, chợ, các trung tâm thương mại vì tiềm năng sinh lời cao. Nhu cầu mua đất tại các vị trí này khá lớn nên giá trị của đất cũng tăng theo.
– Mảnh đất dự định mua phải có hồ sơ pháp lý đầy đủ. Tuyệt đối không thực hiện giao dịch mua bán với các lô đất đang thuộc diện tranh chấp, không có sổ đỏ.
– Ưu tiên kinh doanh các mảnh đất có tính thanh khoản cao, dễ bán lại.
– Không nên vay quá 50% giá trị của mảnh đất dự định mua, khoản tiền gốc và lãi phải trả không vượt quá 50% thu nhập hàng tháng để đảm bảo khả năng trả nợ đúng hạn khi vay mua đất.
– Phân bổ rủi ro bằng cách đầu tư vào nhiều nhiều mảnh đất khác nhau. Tuy nhiên, để thực hiện điều này, bạn phải có nguồn tài chính dồi dào. Thay vì đầu tư cá nhân, bạn có thể đầu tư theo nhóm. Để đảm bảo quyền lợi của mình, trong đội nhóm cần có những quy định về việc tỷ lệ góp vốn, phân chia lợi nhuận… để đảm bảo quyền lợi của mình.
– Ngoài ra, trước khi đầu tư kinh doanh đất đai bạn hãy dành thời gian để tìm hiểu về Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản và các điều luật liên quan để đảm bảo giao dịch mua bán, xây dựng công trình cho thuê diễn ra theo đúng trình tự và quy định của pháp luật.
Muốn kinh doanh đất đai phải học hỏi rất nhiều
Thực trạng kinh doanh đất đai hiện nay
Theo ông Nguyễn Văn Đính – Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, giá đất trong 6 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng mạnh. Có những khu vực giá nhà đất đã tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020. Một số nguyên nhân dẫn đến sự gia tăng giá đất là:
– Các địa phương ban hành bảng giá mới tăng hơn so với thời điểm trước. Cụ thể, sau khi Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành thì các địa phương lần lượt ban hành bảng giá đất mới áp dụng trong giai đoạn từ năm 2020 – năm 2024. Sự thay đổi này dẫn đến giá đất được điều tăng từ 15 – 20% so với bảng giá đất vào thời điểm trước.
– Dân số tăng nhanh, nhu cầu nhà ở nhiều nhưng vẫn nguồn cung vẫn chưa đủ để đáp ứng được biệt các dự án nhà ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội…
– Hiện nay, các ngân hàng đều giảm lãi suất gửi tiết kiệm, giá vàng trong nước tăng mạnh nên nhiều nhà đầu tư “đổ xô” đi mua đất để giữ tiền.
– Giai đoạn 2021 – 2030 là thời điểm mà các địa phương triển khai lập quy hoạch mới cũng làm giá đất tăng lên nhanh chóng. Bên cạnh đó, các thông tin về chủ trương, định hướng thay đổi đơn vị hành chính từ cấp huyện lên quận, nâng cấp đô thị hay các dự án phát triển hạ tầng, khu công nghiệp cũng mang đến kỳ vọng cho các nhà đầu tư.
– Những thành công trong công tác phòng chống dịch Covid-19, Việt Nam được lựa chọn là điểm đến an toàn của các quốc gia trên thế giới, dự báo sẽ thu hút dòng FDI mạnh từ nước ngoài.
– Ngoài ra, thị trường đã bắt đầu có hiện tượng “đầu cơ” trái quy định của pháp luật. Ở nhiều địa phương có hiện tượng tung tin đồn sai sự thật về quy hoạch và phát triển các dự án để tăng gia đất.
– Vẫn còn hiệu tượng rao bán đất trái quy định như đất rừng, đất ruộng, vương… để đẩy giá bán đất tăng lên từng giờ.
Việc xuất hiện tình trạng “sốt đất” gây ra những hệ lụy nghiêm trọng như:
– Người người, nhà nhà rơi vào vòng xoáy tăng giá đất làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều lĩnh vực.
– Cản trở việc kêu gọi, thu hút đầu tư phát triển các địa phương vì giá đất tăng thì các chi phí khác cũng tăng theo như chi phí đền bù giải phóng mặt bằng.
– Ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại Việt Nam và cản trở việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính Phủ
– Giá đất tăng khiến người có nhu cầu thực sự không đủ khả năng để mua đất có thể dẫn đến nguy cơ đổ vỡ thị trường bất động sản. Việc này kéo dài sẽ dẫn đến tình trạng ngày càng nhiều nhà được xây dựng, nhiều khu đất trống nhưng không được sử dụng gây lãng phí tài nguyên.
Tình trạng “sốt đất” hiện nay
Ý kiến của cơ quan quản lý
Trong phát biểu tại phiên họp Chính phủ thường kỳ ngày 31/3, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng nhận định về thực trạng sốt đất hiện nay như sau: “Một phần nguyên nhân do lãi suất ở mức thấp, dòng tiền đang có xu hướng đầu tư vào thị trường bất động sản, một phần do công tác quản lý đất đai, quy hoạch và việc thổi giá của đối tượng môi giới, tạo nên các cơn sốt đất, khiến giá bất động sản nhiều khu vực tăng mạnh trong những tháng đầu năm, bất chấp diễn biến của dịch bệnh”.
Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng cũng đề nghị: “Trong thời gian tới, cần chú trọng theo dõi sát diễn biến các thị trường trên, không để xảy ra tình trạng bong bóng thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro, ảnh hưởng đến nền kinh tế. Trong đó, Ngân hàng Nhà nước cần giám sát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực bất động sản, chứng khoán, BOT giao thông”.
Bộ trưởng cũng đề xuất phải có phương án quản lý chặt chẽ việc sử dụng, khai thác tài nguyên, đặc biệt là đất. Theo đó, các Bộ, cơ quan trung ương và địa phương đang thực hiện phương án xây dựng và phê duyệt các dự án đầu tư có sử dụng diện tích đất lớn: “Tuy nhiên trên thực tế, nhiều dự án có diện tích sử dụng đất lớn được lập ra với mục đích chiếm dụng đất, trông chờ chênh lệch địa tô, bán lại dự án, không phải mục đích đầu tư phát triển… cản trở đến hiệu quả sử dụng đất, phát triển kinh tế của các địa phương” Bộ trưởng chia sẻ.
Theo ông Đào Minh Tú – Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết, trong thời gian gần đây, giá bất động sản có chiều hướng tăng nhanh, rõ rệt. Ông Tú khẳng định: “Với các đối tượng đầu cơ bất động sản, hoặc đầu tư tại các dự án với khả năng thanh toán hoặc hiệu quả đầu tư không cao, chúng tôi luôn kiểm soát chặt chẽ và có biện pháp hạn chế, đồng thời có chế tài trực tiếp hoặc gián tiếp với các tổ chức tín dụng”.
Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng gửi công văn yêu cầu Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ước nhanh chóng chấn chỉnh công tác quản lý Nhà nước về giá đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu rõ: “Thời gian gần đây, qua công tác chỉ đạo điều hành và nắm bắt các thông tin của các cơ quan thông tấn báo chí, giá đất ở một số địa phương, một số khu vực tăng lên một cách đột biến gây nên hiện tượng sốt ảo làm ảnh hưởng đến điều hành phát triển kinh tế – xã hội và việc triển khai các dự án đầu tư”.
Như vậy, trong thời gian gần đây tình trạng giá đất tăng mạnh ở hầu hết các địa phương, đặc biệt các khu vực thuộc diện quy hoạch đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Nếu nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính thì rất khó tham gia vào việc kinh doanh đất đai trong thời điểm hiện tại.
Trên đây là một số cách kinh doanh đất đai hiệu quả để bạn tham khảo và đưa ra lựa chọn phù hợp.
