Bất động sản vốn là lĩnh vực rất phức tạp và tôi cũng không phải chuyên gia trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, dưới khía cạnh tài chính thì hôm nay tôi cũng muốn chia sẻ một số thông tin phân tích cổ phiếu LDG để những nhà đầu tư cá nhân cân nhắc thêm nếu anh/chị đang quan tâm tới mã cổ phiếu này. Chắc chắn những thông tin ở bài viết này sẽ góp phần nào đó giúp bạn có một đánh giá khách quan về LDG.
Có nên đầu tư cổ phiếu LDG?
Cổ phiếu LDG và các hoạt động kinh doanh chính
Hai hoạt động kinh doanh chính của LDG bao gồm môi giới bất động sản (trong đó bán rất nhiều dự án cho bên liên quan là Đất Xanh) và hoạt động đầu tư các dự án bất động sản. Hai hoạt động này theo báo cáo tài chính năm 2019 chiếm tỷ lệ lần lượt khoảng 40% – 60% doanh thu của công ty. Ngoài các dự án đã hoàn thiện, LDG và các công ty con hiện có rất nhiều dự án đang trong quá trình triển khai. Việc đánh giá tiềm năng các dự án đang triển khai của LDG không đơn giản và nằm ngoài khả năng của cá nhân tôi.
Tuy nhiên, có một điều bạn sẽ cần chú ý là trong năm 2019 phần lớn các khoản lãi của LDG đến từ hoạt động tài chính, trong đó có cả những khoản lãi có bản chất khá lạ ví dụ như khoản lãi khi thanh lý khu du lịch suối mơ:
Giao dịch bán khu du lịch suối mơ và mua cổ phần của Hải Duy (sở hữu bãi bụt) cùng có giá trị là 300 tỷ. LDG mua cổ phần Hải Duy từ ông Tống Viết Hòa và bán suối mơ cũng cho ông Tống Viết Hòa. Vì vậy thực ra giao dịch mua bán này ko có lãi mà chỉ là đổi ngang cho nhau thôi. Hải Duy có vốn 100 tỷ, LDG bỏ 300 tỷ để mua Hải Duy. Hải Duy trong giao dịch này lãi 200 tỷ, còn LDG báo lãi đâu đó khoảng 140 tỷ. Nếu LDG có một ban lãnh đạo suy nghĩ cho cổ đông thì việc đổi ngang giá với mức giá thấp hơn sẽ giúp cổ đông tránh được khoảng 30 tỷ tiền thuế trong giao dịch bán khu du lịch suối mơ.
Khoản phải thu ngày càng lớn mà không có thuyết minh rõ ràng
Điểm mấu chốt khiến một nhà đầu tư cá nhân như tôi vô cùng lo lắng khi cân nhắc đầu tư cổ phiếu LDG đó là khoản phải thu đã tăng liên tục qua các năm kèm dòng tiền kinh doanh liên tục âm dù doanh nghiệp báo lãi lớn. Tính tới Quí II/2020, danh mục các khoản phải thu khác đã lên tới hơn 2.000 tỷ, chiếm tới 60% nguồn vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp.
Khoản phải thu khác ngày càng phình to ở LDG
Với khoản phải thu khác ngày càng tăng lên, và đặc biệt là những khoản phải thu này nhiều khoản vô cùng lớn nhưng không có thuyết minh cụ thể khiến một nhà đầu tư cá nhân như tôi cảm thấy vô cùng lo lắng. Rõ ràng những khoản phải thu này là những tài sản không sinh lời và khi nó cứ nằm trên danh mục phải thu như vậy thì rõ ràng không biết khi nào doanh nghiệp mới có thể thu hồi được. Mục đích của các khoản phải thu này lại càng khiến những nhà đầu tư thận trọng phải đặt ra các câu hỏi lớn khi nó lớn hơn gấp 3 lần doanh thu năm 2019 của LDG.
LDG liên tục đứng đầu danh sạch nợ thuế của Tỉnh Đồng Nai
Việc các bài báo nhiều lần đưa tin về việc LDG đứng đầu danh sách nợ thuế của tỉnh Đồng Nai thực sự cho thấy sự khó khăn của LDG về quản lý dòng tiền. LDG nợ tới hàng trăm tỷ tiền thuế và không trả nợ thuế đúng hạn cho thấy một vấn đề rõ ràng là tính thanh khoản của các khoản phải thu của LDG là rất thấp. Nếu không thì việc trả nợ thuế sẽ luôn được ưu tiên hơn so với các nhu cầu khác của doanh nghiệp. Việc nợ thuế lâu dài sẽ gây ra những hậu quả rất nghiêm trọng về phạt và tiền lãi chậm nộp.
Cổ đông lớn Đất Xanh đã thoái vốn ở mức giá lỗ
Giữa năm 2020, tập đoàn Đất Xanh đã thoái vốn khỏi LDG. Mặc dù là cổ đông lớn nhất nhưng Đất Xanh đã quyết thoái vốn và chấp nhận cắt lỗ sau nhiều năm đầu tư vào LDG. Điều này thực sự đặt ra những câu hỏi về giá trị thực và chất lượng tài sản của LDG (đặc biệt là các khoản phải thu, hàng tồn kho). Một cổ đông lớn là Đất Xanh với các thành viên liên quan trong hội đồng quản trị chắc chắn nắm rất rõ bản chất các tài sản mà LDG sở hữu và có những đánh giá chính xác hơn rất nhiều về giá trị các tài sản này so với các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Chủ tịch hội đồng quản trị LDG liên tục mua cổ phiếu bằng nợ vay margin
Trong thời gian từ 2019 – 2020, nhiều lần chủ tịch của LDG ông Nguyễn Khánh Hưng bị bán giải chấp cổ phiếu mua bằng nợ vay margin. Và điều kỳ lạ là sau khi bán giải chấp một thời gian, ông Nguyễn Khánh Hưng lại đăng ký mua lại, đôi khi mua lại nhiều hơn số cổ phiếu đã bị bán giải chấp.
Chủ tịch LDG liên tục bị bán giải chấp cổ phiếu
Trong khi đó, trước đây trong một thời gian dài nắm giữ vai trò lãnh đạo Đất Xanh, ông Nguyễn Khánh Hưng sở hữu không đáng kể số lượng cổ phần của DXG. Chỉ từ khi chuyển sang làm chủ tịch LDG ông mới liên tục có động thái mua vào cổ phiếu, thể hiện mình có nguồn tài chính rất lớn hàng trăm tỷ đồng.
Có nên đầu tư cổ phiếu LDG?
Cổ phiếu LDG có nhiều dịp tăng trần và giảm sàn tới chóng mặt, có thể là cổ phiếu yêu thích với các nhà đầu cơ lướt sóng. Nhưng với bản thân tôi, tôi không có đủ khả năng để tìm hiểu được cặn kẽ hết những nghi ngờ mà mình vẫn đang có trong đầu lúc này. Chính vì vậy, lựa chọn của tôi là đứng bên lề và quan sát. Dù với mức định giá chỉ khoảng 50% giá trị sổ sách và LDG có rất ít nợ vay thì với tôi, cổ phiếu LDG vẫn nên được xếp vào rổ “Out” vào lúc này.
