Condotel là gì?
Condotel là căn hộ khách sạn hay khách sạn căn hộ được xây dựng ở các thành phố lớn và các khu nghỉ dưỡng lớn. Condotel là từ viết tắt bởi 2 từ Condo & Hotel, nó còn được gọi là Condo Hotel. Đây là một khái niệm phổ biến trên thị trường bất động sản thế giới, tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức này vẫn còn khá mới mẻ và được các nhà đầu tư kỳ vọng vào sự phát triển trong tương lai.
Condotel cũng giống như một tòa chung cư cao cấp nhưng vận hành giống như một khách sạn. Trong Condotel cũng sẽ có các lễ tân, nhân viên buồng phòng và các phòng cao cấp cho thuê. Căn hộ Condotel có các tiện nghi mang phong cách nghỉ dưỡng như bể bơi, nhà hàng, phòng tập thể dục, sân bóng…
Căn hộ Condotel
Đặc điểm của Condotel
Một Condotel thường có những đặc điểm sau:
- Condotel thường được quản lý vận hành, sửa chữa và bảo dưỡng bởi một đơn vị chuyên nghiệp.
- Condotel hoạt động theo hình thức chia sẻ thời gian sử dụng (Timeshare) để tối ưu lợi nhuận.
- Mô hình Condotel thường được xây dựng tại những khu vực có tiềm năng phát triển về du lịch, các khu nghỉ dưỡng sang trọng, cao cấp.
- Mục đích chính của người mua thường không phải để ở mà cho thuê để lấy lời.
- Chủ đầu tư thường bàn giao Condotel với đầy đủ tiện nghi, có thể sử dụng ngay mà không cần chờ đợi hoàn thiện nội thất.
Đầu tư Condotel là gì?
Đầu tư Condotel là việc các nhà đầu tư mua các căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp để bán hoặc cho thuê nhằm tối ưu lợi nhuận từ vốn ban đầu. Cũng có người xây dựng nhà ở Condotel để phục vụ cho các kỳ nghỉ dưỡng của gia đình, người thân, bạn bè vào các dịp quan trọng và cho thuê khi không sử dụng đến. Với các nhà đầu tư thì điểm hấp dẫn của Condotel là khả năng thu hồi vốn nhanh và mang lại lợi nhuận ngay lập tức.
Các nhà đầu tư thường chọn các địa điểm có du lịch phát triển, thu hút du khách trong và ngoài nước đến thăm quan để đầu tư các căn hộ Condotel tiện nghi, sang trọng. Tại Việt Nam, các địa điểm như Nha Trang, Đà Nẵng, Đà Lạt, Mũi Né (Bình Thuận), Vịnh Hạ Long (Quảng Ninh)… luôn là sự lựa chọn hàng đầu để các Condotel tọa lạc.
Ngoài ra, chủ sở hữu của các căn hộ du lịch Condotel còn có thể là khách du lịch và các doanh nhân thành đạt. Họ mua hoặc thuê Condotel để tận hưởng kỳ nghỉ thú vị tại một không gian tiện nghi, sang trọng.
Cách thức hoạt động của mô hình Condotel là gì?
Condotel được ví như một mô hình tổ hợp của 2 loại hình bất động sản: Căn hộ cao cấp và khách sạn sang trọng.
– Cũng giống như một căn hộ cao cấp, Condotel được thiết kế với đầy đủ tiện nghi từ phòng bếp, phòng khách, phòng ngủ… mang đến cho khách hàng sự thoải mái, gần gũi giống như ngôi nhà của mình. Khách hàng có thể trải nghiệm cuộc sống hàng ngày như đi chợ, nấu ăn… trong không gian rộng rãi, thoáng mát.
– Condotel cũng được trang bị đầy đủ các dịch vụ tiện ích của một khách sạn cao cấp như: hồ bơi, nhà hàng, cửa hàng, câu lạc bộ sức khỏe, dịch vụ thư tín, dịch vụ phòng tiện ích…
Condotel thường được xây dựng ở địa điểm có du lịch phát triển
Điểm khác biệt giữa Condotel và căn hộ chung cư
Condotel và căn hộ chung cư có một số điểm khác biệt như sau:
| Tiêu chí so sánh | Condotel | Căn hộ chung cư |
| Khái niệm | Là mô hình kết hợp giữa căn hộ cao cấp và tiện nghi của khách sạn 5 sao | Là căn hộ để ở, xây dựng nhiều tầng, đông dân cư |
| Về mục đích sử dụng | Được sử dụng để cho khách du lịch thuê trong thời gian họ đi du lịch | Được sử dụng với mục đích chính là để ở lâu dài |
| Mô hình kinh doanh | Có đơn vị vận hành, quản lý, tìm kiếm khách du lịch có nhu cầu mua/thuê, bảo trì, bảo dưỡng định kỳ | Chủ sở hữu căn hộ sẽ tìm khách hàng có nhu cầu thuê, tự bảo dưỡng, bảo trì |
| Cơ quan quản lý | Được quản lý bởi ban quản lý khu du lịch, các cơ quan quản lý Nhà nước về du lịch | Được quản lý bởi Ban Quản trị, Tổ dân phố, UBND phường/xã |
| Thủ tục quản lý hành chính dân cư | Chủ của Condotel phải khai báo tạm trú ngắn hạn cho du khách | Được cấp hộ khẩu thường trú hoặc Sổ đăng ký tạm trú dài hạn |
| Phí quản lý vận hành | Phải trả phí lưu trú tại Condotel theo quy định | Phải đóng phí quản lý vận hành theo Luật nhà ở và văn bản hướng dẫn |
| Vị trí tọa lạc | Các dự án Condotel thường ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng thường được tọa lạc ở các thành phố có tiềm năng về du lịch | Thường tạo lạc ở khu vực đông dân cư, các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh… |
Ưu – nhược điểm của mô hình Condotel
Mô hình Condotel cũng có những ưu điểm, nhược điểm mà khách hàng nên cân nhắc trước khi đưa ra quyết định đầu tư:
Ưu điểm
Loại hình nhà ở Condotel có những ưu điểm nổi bật như sau:
– Đầu tư vào Condotel có thể giúp các nhà đầu tư giảm bớt gánh nặng trong việc quản lý một căn hộ cao cấp. Chủ sở hữu của các Condotel không cần phải lo lắng về việc vận hành và công suất cho thuê vì đã có một đơn vị chuyên nghiệp tiếp nhận quản lý các vấn đề đó.
– Chủ căn hộ cho quyền đăng ký sở hữu để ở hoặc cho thuê với chủ khu nghỉ dưỡng để có thêm nguồn thu nhập.
– Các căn hộ Condotel thường được xây dựng ở địa điểm có hoạt động du lịch phát triển nên tiềm năng sinh lời khá cao.
– Chủ sở hữu được đảm bảo thu nhập ngay cả khi căn hộ Condotel của bạn chưa được thuê trong một tháng vì thu nhập của các đơn vị sẽ được cộng gộp với nhau và chia lợi nhuận dựa trên quyền sở hữu cho mỗi mét vuông.
– Nếu bạn không sử dụng ngày nghỉ miễn phí của mình trong căn hộ đó thì có thể dùng để cho thuê và hưởng thêm lợi nhuận.
– Bạn có thể sử dụng Condotel như một căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp vào mỗi dịp lễ tết của bản thân, của gia đình với chi phí thấp nhất.
Nhược điểm
Bên cạnh những ưu điểm trên thì căn hộ Condotel cũng tồn tại một số hạn chế nhất định như sau:
– Khi đã ký hợp đồng dịch vụ quản lý căn hộ Condotel thì trong một năm bạn chỉ có tối đa 15 ngày để sử dụng Condotel của mình. Thời gian còn lại thường được các đơn vị quản lý cho khách hàng thuê để tạo ra lợi nhuận. Chính vì vậy nếu bạn muốn sử dụng căn hộ Condotel nhiều ngày hơn sẽ phải thỏa thuận lại với đơn vị quản lý căn hộ của mình. Các quy định thỏa thuận sẽ được quy định rõ trong hợp đồng để đảm bảo 2 bên thực hiện đúng quyền lợi và nghĩa vụ của mình.
– Mức phí vụ quản lý tương đối cao. Dù thông tin này không được công khai nhưng mặt bằng phí quản lý Condotel sẽ cao hơn so với chung cư và được tính theo diện tích của căn hộ.
– Thu nhập từ Condotel sẽ phụ thuộc chủ yếu vào lượng khách du lịch đến địa phương đó. Vì vậy, việc lựa chọn Condotel ở đâu để đầu tư cũng là một bài toán khó với các nhà đầu tư. Nếu đầu tư vào các căn hộ Condotel được đặt ở vị trí đắc địa thì số tiền bỏ ra ban đầu cũng khá lớn.
– Phải cạnh tranh với các khách sạn truyền thống và cao cấp, các khách sạn tự phát do các hộ gia đình tự xây dựng và tự quản lý. Vì vậy, nếu giá thuê cao, chất lượng dịch vụ không tốt thì tỷ lệ cho thuê được khá thấp.
– Một số chủ đầu tư cam kết với nhà đầu tư về lợi nhuận tối thiểu từ việc đầu tư căn hộ Condotel trong một thời gian nhất định nhưng đó thực chất chỉ là hình thức tăng giá bán sau đó cam kết tỷ suất lợi nhuận.
– Condotel bị giới hạn về thời gian sở hữu vì nó được xây dựng trên đất được sử dụng vào mục đích kinh doanh, có dự án được cấp phép cho chủ sở hữu sử dụng trong 50 năm, ở các địa bàn kinh tế khó khăn thì thời gian tối đa không quá 70 năm theo quy định.
Vậy có nên đầu tư căn hộ Condotel?
Dựa trên những ưu – nhược điểm trên, nhà đầu tư có thể cân nhắc khả năng tài chính, tiềm năng phát triển của dự án Condotel, thời điểm để đưa ra lựa chọn tốt nhất.
Tại Việt Nam, mô hình hoạt động Condotel còn mới nhưng lại được khách hàng đón nhận nhiệt tình. Dịch vụ này hướng đến phân khúc khách hàng cao cấp nên khả năng thu hồi vốn đầu tư ban đầu và gia tăng lợi nhuận khá khả quan.
Tuy nhiên, thời điểm hiện tại dịch bệnh gây ảnh hưởng nặng nề lên toàn bộ nền kinh tế trong đó có lĩnh vực du lịch. Khách hàng nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư.
Ngoài ra, để giảm thiểu rủi ro trước khi đầu tư vào các dự án Condotel, khách hàng nên kiểm tra kỹ lưỡng về mặt pháp lý của dự án. Khi ký hợp đồng giao cho chủ đầu tư quản lý căn hộ Condotel cần nghiên cứu các điều khoản, điều kiện trong hợp đồng để đảm bảo quyền lợi của mình.
Có nên đầu tư Condotel không?
Quy định pháp lý về căn hộ du lịch Condotel
Theo Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ 2020 hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có quy định như sau:
– Căn hộ du lịch (Condotel), biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống quy định.
– Đất được sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ.
Theo Luật Đất đai, thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.
– Nếu các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP .
Như vậy, hiện nay chỉ có văn bản hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu với Condotel chứ chưa có văn bản quy phạm pháp luật về công trình xây dựng này. Một số vướng mắc pháp lý về căn hộ du lịch Condotel vẫn chưa được giải quyết trong Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ 2020 như:
- Chưa có quy định cụ thể nào về cơ chế vận hành, quản lý căn hộ Condotel khi dự án này chính thức đưa vào hoạt động.
- Chưa có quy định nào về việc xác định phần sở hữu chung và riêng của dự án Condotel, quyền sử dụng đất chung để làm căn cứ cấp sổ cho các căn hộ Condotel.
- Chưa có quy định về việc việc xác nhận trách nhiệm bảo trì, kinh phí và sử dụng kinh phí bảo trì cho phần sở hữu chung của các dự án căn hộ du lịch Condotel.
Quy định pháp lý về Condotel chưa rõ ràng
Tiềm năng phát triển của các dự án Condotel
Theo báo cáo thị trường Quý II/2021 của DKRA Vietnam, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng Condotel từ Đà Nẵng đế đổ vào Phú Quốc đã ghi nhận rất nhiều tín hiệu đáng mừng. Cụ thể:
– Quý I/2021 có đến 752 sản phẩm mới mở bán, tiêu thụ thành công 467 sản phẩm.
– Quý II/20, thị trường tiếp nhận 944 căn hộ mở bán đến từ 3 dự án, tăng trưởng 26% so với quý I/2021 và gấp 3,6 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 64%, tương đương với 606 căn hộ Condotel, tăng 30% so với quý I/2021 và gấp 4,4 lần so với cùng kỳ.
Trong đó, các địa phương đứng đầu số lượng sản phẩm mới mở bán là tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu với 55%. Xếp vị trí thứ 2 là Phú Quốc với 26% và tiếp theo là Bình Thuận với 19%.
Theo khảo sát, số lượng căn hộ Condotel được mở bán nhiều nhất đến từ Novaland Group với các dự án đầu tư nổi tiếng như:
- Dự án tại Hồ Tràm Bà Rịa – Vũng Tàu xây dựng trên diện tích 100ha mang đến hàng ngàn căn hộ Condotel cao cấp.
- Dự án Nova World Phan Thiết tại TP. Phan Thiết, Bình Thuận được xây dựng trên diện tích hơn 1.000ha với hơn 10.000 căn hộ Condotel.
Ngoài ra, dự án Thanh Long Bay của Nam Group tại thành phố Phan Thiết xây dựng trên diện tích hơn 100ha cũng bổ sung cho thị trường hơn 5.000 căn hộ Condotel.
Thị trường bất động sản tại Đà Nẵng trong thời gian tới cũng có nhiều triển vọng khi khi Công ty Bất động sản DKRH tại TP.HCM cho biết đang phát triển dự án “Aria Đà Nẵng” tại đường Trường Sa, quận Ngũ Hành Sơn. Dự án này được xây dựng trên diện tích 7ha, là một khu resort khách sạn với quy mô:
- 230 phòng chuẩn 5 sao
- 28 căn biệt thự biển cao cấp
- 838 căn hộ dịch vụ Condotel
Đại diện công ty ông Nguyễn Quốc Bảo, Phó Tổng Giám đốc DKRH cho biết, dự án Aria Đà Nẵng sẽ triển khai mở bán khi dịch bệnh Covid được kiểm soát, dự kiến vào quý IV/2021.
Theo Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam thì nguồn cung và nhu cầu của thị trường Condotel đang dần phục hồi và có những tín hiệu khả quan dù chịu tác động của dịch bệnh Covid-19.
Ông Hoàng chia sẻ: “Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án mới mở bán. Điểm chung của các dự án này là pháp lý và tiến độ xây dựng đầy đủ, minh bạch. Trong khi đó những dự án cũ mở bán từ trước đa số đã khóa giỏ hàng để điều chỉnh chính sách và điều chỉnh giá bán cho phù hợp”.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết, nhu cầu sở hữu bất động sản phân khúc Condotel là rất lớn. Tuy nhiên, phân khúc này có sôi động trở lại như giai đoạn 2015 – 2019 hay không còn phụ thuộc vào 2 yếu tố sau:
– Về vấn đề pháp lý: Phân khúc Condotel phải được công nhận và cấp sổ như các dòng sản phẩm bất động sản khác thì khách hàng mới có thể an tâm để đầu tư đồng thời doanh nghiệp cũng được tạo điều kiện để phát triển từ đó nâng cấp chất lượng dịch vụ.
– Dịch bệnh Covid cần sớm được kiểm soát, việc tiêm vaccine của người dân được triển khai nhanh chóng, phủ rộng để hoạt động du lịch sớm trở lại như trước.
Như vậy nhiều dự án bất động sản phân khúc Condotel đã sẵn sàng mở bán, chỉ chờ dịch bệnh được kiểm soát là được tung ra thị trường. Các dự án tập trung chủ yếu ở khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc, Bình Thuận…
Condotel là căn hộ du lịch cao cấp để phục vụ mục đích nghỉ dưỡng, đầu tư sinh lời của chủ sở hữu. Trước khi quyết định đầu tư vào mô hình bất động sản này, hãy chú ý đến các yếu tố như thế mạnh du lịch của địa phương, tiềm năng của dự án, uy tín và năng lực của đơn vị vận hành… để đưa ra lựa chọn phù hợp nhất.
