Đất ao hồ là đất gì?
Đất ao hồ là những khu đất trũng sâu, có nước dùng để nuôi trồng thủy sản hoặc để làm cảnh. Những khu đất này được hình thành tự nhiên hoặc do con người tạo thành với sự hỗ trợ của máy móc.
Căn cứ Khoản 1, Khoản 6, Điều 103, Luật Đất đai quy định như sau:
– Đất ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.
– Phần diện tích đất ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định trên thì được xếp vào nhóm đất nông nghiệp.
– Ngoài ra, nếu đất ao không cùng một thửa đất đang có nhà ở mà dùng để nuôi trồng thủy sản thì cũng được xếp vào nhóm đất nông nghiệp theo quy định tại Điểm e, Khoản 1, Điều 10 Luật Đất đai.
Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ có quy định về phần diện tích đất sử dụng là đất gì. Chủ sở hữu của Giấy chứng nhận chỉ cần dựa vào thông tin đó để xác nhận đất ao là đất ở hay đất nuôi trồng thủy sản.
Đất ao là đất gì?
Có thể xây nhà trên đất ao hồ được không?
Căn cứ Khoản 1, Điều 6, Luật Đất đai quy định như sau:
“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất
1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.
Hiện nay chỉ có đất ở (thường được gọi là đất thổ cư) mới được phép xây dựng nhà ở và các công trình để phục vụ cuộc sống sinh hoạt hàng ngày của người dân. Vì vậy, nếu đất ao được xác định là đất ở thì người dân có thể thực hiện việc xây dựng nhà ở trên mảnh đất
Trường hợp đất ao được xác định là đất nông nghiệp thì người dân phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước khi xây dựng nhà ở. Về điều kiện và quy trình thực hiện việc chuyển đổi hãy xem thêm trong bài viết: Chuyển đất ao sang đất thổ cư có được không? Mất phí bao nhiêu?
Xây nhà trên đất ao khi chưa được phép có bị xử phạt không?
Nếu đất ao được xác định là đất nông nghiệp mà người dân thực hiện xây dựng nhà ở khi chưa được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ bị xử phạt hành chính và buộc phải cải tạo đất trở lại trạng thái ban đầu (trường hợp này là dỡ toàn bộ nhà ở đã xây dựng).
Mức xử phạt được quy định tại Khoản 2, 3, 4, Điều 11, Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:
“Điều 11. Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất rừng phòng hộ, không phải là đất rừng đặc dụng, không phải là đất rừng sản xuất vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại các điểm b và d khoản 1 Điều 57 của Luật đất đai
2. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
c) Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
g) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
3. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các trường hợp quy định tại khoản 1, 2 và khoản 3 Điều này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định này”.
Như vậy, mức xử phạt hành chính trong trường hợp xây nhà trên đất ao khi chưa được phép sẽ dao động từ 3.000.000 đồng – 200.000.000 đồng ở khu vực nông thôn. Nếu vi phạm trên ở khu vực đô thị thì mức xử phạt hành chính gấp 2 lần ở khu vực nông thôn. Ngoài ra, người dân đã xây dựng nhà ở còn phải khôi phục lại tình trạng đất như ban đầu.
Vì vậy, trước khi có dự định lấp ao để xây dựng nhà ở, bạn nên kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận để xác định phần diện tích đó có phải là đất ở không. Nếu nó là đất ở thì mới có thể xây dựng nhà và các công trình phục vụ cho cuộc sống. Trường hợp nó được xác định là đất nông nghiệp hoặc chưa xác định mục đích sử dụng đất thì phải làm đơn xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Xây nhà trên đất ao hồ có được không?
Các vấn đề pháp lý liên quan đến đất ao hồ
Đất ao hồ có được cấp sổ đỏ không?
Để đất ao được cấp sổ đỏ thì cần đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai. Cụ thể:
– Phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp.
– Nếu giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đứng tên người khác mà đến trước ngày 1/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định, đất không có tranh chấp thì người sử dụng đất cần có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.
– Thuộc đối tượng được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
– Sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận.
– Trường hợp không có Giấy chứng nhận thì khu đất đó phải được xác định là đất sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2004 đồng thời khu đất đó không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch của địa phương.
– Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (trừ trường hợp được miễn thuế sử dụng đất).
– Đất không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.
– Đất được xác định là không có tranh chấp.
Xem thêm: Đất vườn có được xây nhà không theo nguyên tắc sử dụng đất?
Có được cấp sổ đỏ cho đất ao hồ không?
Đất ao hồ có tranh chấp thì xử lý ra sao?
Căn cứ Khoản 2, Điều 202, Luật Đất đai quy định như sau:
“2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”.
Trường hợp tranh chấp đất ao đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết theo hướng dẫn tại Điều 203, Luật Đất đai. Cụ thể:
– Nếu đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
– Nếu đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì lựa chọn 1 trong 2 hình thức sau:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định. Nếu tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có thể khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định.
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự
Đất ao có bán được không?
Căn cứ Khoản 1, Điều 167 Luật Đất đai quy định như sau:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Như vậy nếu bạn có quyền sử dụng hợp pháp với đất ao và có đầy đủ giấy tờ pháp lý để chứng minh điều đó thì hoàn toàn có thể thực hiện giao dịch mua bán theo quy định của pháp luật.
Đất ao hồ được xác định là đất ở thì người dân có thể tiến hành xây dựng nhà ở theo quy định. Tuy nhiên nếu đất ao hồ được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp thì người sử dụng đất không nên tự ý xây dựng nhà vì đó là hành vi vi phạm nguyên tắc sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Người vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính và buộc phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.
