Căn cứ Khoản 2, Điều 3 Luật Đất đai quy định quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
Đất quy hoạch là gì?
Đất quy hoạch là vùng đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất của từng địa phương trong một khoảng thời gian xác định. Việc quy hoạch sử dụng đất phải phù hợp với định hướng phát triển kinh tế của từng khu vực để đảm bảo sử dụng đất hiệu quả và tiết kiệm. Đó cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận và thực hiện việc đền bù về đất cho người dân khi thu hồi đất để thực hiện dự án.
Ví dụ: Nếu mảnh đất bạn mà bạn đang sử dụng thuộc diện quy hoạch để làm nơi xây dựng căn cứ quân sự, xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh, hay xây dựng ga, cảng quân sự… sẽ bị Nhà nước thu hồi theo Điều 61, Luật Đất đai.
Đất quy hoạch là như thế nào?
Diện tích đất quy hoạch là gì?
Là phần diện tích đã được khoanh vùng để thực hiện các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
4 cách kiểm tra mảnh đất có thuộc diện quy hoạch không?
Trước khi quyết định mua đất hãy kiểm tra xem mảnh đất đó có thuộc diện quy hoạch không bằng 1 trong 4 cách sau:
Kiểm tra thông tin trong sổ đỏ
Đất với mảnh đất đã được cấp sổ đỏ, thông tin quy hoạch (nếu có) thường được ghi ở phần ghi chú trong sổ. Dựa vào thông tin này bạn có thể biết được mảnh đất mình dự định mua thuộc diện quy hoạch nào.
Kiểm tra thông tin trên sổ đỏ
Liên hệ phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất
Người mua có thể đến trực tiếp phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có mảnh đất mà mình quan tâm để hỏi về thông tin quy hoạch. Tại đây bạn sẽ được cán bộ có thẩm quyền tra cứu bản đồ quy hoạch và giải đáp các thắc mắc về vấn đề liên quan đến mảnh đất mà bạn đang quan tâm. Đây là cách xác định có mức độ chính xác khá cao.
Tra cứu cổng thông tin điện tử của UBND huyện
Căn cứ Điểm a, Khoản 2, Điều 48 Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 quy định như sau:
“2. Toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định sau đây:
a) Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã”.
Vậy bạn có thể tra cứu thông tin vấn đề quy hoạch của mảnh đất tại trụ sở cơ quan hoặc trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.
Tìm đến công ty dịch vụ nhà đất uy tín
Bạn có thể liên hệ với công ty dịch vụ nhà đất để tìm hiểu về thông tin quy hoạch dễ dàng. Tuy nhiên, sau khi nắm được thông tin quy hoạch hãy xác minh lại với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương nơi có đất.
4 điều cần biết khi mua đất quy hoạch
Đất quy hoạch bị thu hồi sẽ được bồi thường
Theo quy định tại Khoản 6, Điều 166 Luật Đất đai người sử dụng đất sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc:
– Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi
– Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở được quy định tại Điều 79 Luật Đất đai như sau:
“Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.
Phần diện tích đất không phù hợp quy hoạch
Thời hạn thu hồi đất quy hoạch
Căn cứ Khoản 8. Điều 49, Luật Đất đai quy định như sau:
“8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất”.
Như vậy trong thời hạn 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì đất quy hoạch sẽ bị thu hồi. Nếu sau 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan Nhà nước phải hủy bỏ việc thu hồi mảnh đất đó.
Đất quy hoạch vẫn được chuyển nhượng
Căn cứ Khoản 7, Điều 49, Luật Đất đai quy định như sau:
“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Nếu quy hoạch đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất thì người sử dụng có thể thực hiện các quyền của mình như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng được được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai như sau:
– Có Giấy chứng nhận
– Đất không có tranh chấp
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Đọc kỹ hợp đồng khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng
Được xây nhà trên đất quy hoạch treo từ ngày 1/1/2021
Đất quy hoạch treo là đất thuộc quy hoạch do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công bố, ban hành nhưng không thực hiện.
Căn cứ Khoản 33, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2021 quy định như sau:
“5. Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.
Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.”.
Như vậy từ năm 2021, nếu mảnh đất đó thuộc diện quy hoạch như cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất có thể đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, không được sử dụng lâu dài như các khu vực khác.
Có nên mua đất quy hoạch không?
Câu trả lời của phụ thuộc vào việc bạn mua mảnh đất đó để xây dựng nhà ở hay để đầu tư sinh lời. Nếu bạn mua đất quy hoạch để thực hiện mục tiêu xây dựng nhà ở, sinh sống lâu dài thì lời khuyên tốt nhất là không nên mua. Khi Nhà nước thu hồi đất thì bạn sẽ phải di dời đến một nơi khác. Việc thay đổi môi trường sống sẽ ảnh hưởng khá nhiều đến công việc của bạn hay việc học tập, sinh hoạt của các thành viên khác trong gia đình. Vì vậy, đất quy hoạch không phải là lựa chọn tốt nếu bạn muốn mua đất để xây dựng nhà ở lâu dài.
Trường hợp bạn muốn mua đất để đầu tư sinh lời thì có thể cân nhắc. Đất quy hoạch có thể được rao bán với giá rẻ hơn, nếu trong tương lai quy hoạch bị thay đổi hoặc hủy bỏ thì có lợi cho người mua. Tuy nhiên, việc quy hoạch có bị hủy bỏ hay được điều chỉnh không là điều khó có thể dự đoán được nên đất quy hoạch vẫn là kênh đầu tư mạo hiểm mà bạn nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi rót vốn.
Như vậy, đất quy hoạch chính là vùng đất đã được phân bổ và khoanh vùng để phù hợp với kế hoạch sử dụng đất tại mỗi địa phương. Trước khi có ý định đầu tư vào kênh đất quy hoạch hãy tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý của chúng để giảm thiểu những rủi ro không mong muốn.
