Trước khi tìm hiểu định nghĩa về vi bằng trong mua bán nhà đất, khách hàng cần nắm được một số khái niệm liên quan như:
Thừa phát lại là gì?
Căn cứ Khoản 1, Điều 2, Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.
Căn cứ Khoản 3 của Nghị định trên thì công việc Thừa phát lại được làm bao gồm:
– Tống đạt (1) giấy tờ, hồ sơ, tài liệu theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.
– Lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.
– Xác minh điều kiện thi hành án theo yêu cầu của đương sự và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.
– Tổ chức thi hành các bản án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.
Ghi chú:
(1) Tống đạt là việc thông báo, giao nhận giấy tờ, hồ sơ, tài liệu do Thừa phát lại thực hiện theo quy định của pháp luật.
Các công việc Thừa phát lại được làm
Vi bằng trong mua bán nhà đất là gì?
Vi bằng là gì?
Căn cứ Khoản 3, Điều 2, Nghị định 08/2020/NĐ-CP vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.
Vi bằng trong mua bán nhà đất là văn bản do Thừa pháp lại lập trong đó ghi nhận sự kiện giao nhận tiền và giấy tờ nhà đất giữa bên mua và bên bán. Thực chất thì vi bằng chỉ ghi nhận hành vi trao đổi tiền và giấy tờ có giá chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất, nó không thể thay thế được hợp đồng mua bán nhà đất do công chứng viên chứng nhận theo quy định trong Luật Công chứng.
Các sự kiện về nhà đất được lập vi bằng
Theo quy định thì Thừa phát lại được lập vi bằng để ghi nhận một số sự kiện liên quan đến việc mua bán nhà đất như sau:
– Xác định tình trạng nhà, đất vào thời điểm lập vi bằng
– Xác nhận bên mua và bên bán thực hiện việc đặt cọc để mua bán đất.
– Xác nhận việc việc trao đổi tiền, Giấy chứng nhận sau khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực trong các giao dịch mua bán hợp pháp.
Mua đất qua vi bằng là gì?
Mua đất vi bằng có an toàn không?
Vi bằng trong mua bán nhà đất chỉ là văn bản ghi nhận sự việc bên mua và bên bán trao đổi tiền và giấy chứng nhận nhà đất cho nhau. Vì vậy, nó chỉ là căn cứ để xác thực giao đó có xảy ra chứ không chứng minh được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực trước pháp luật. Cụ thể theo Điều 36, Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định giá trị pháp lý của vi bằng như sau:
“Điều 36. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng
1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.
2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập”.
Thực tế cho thấy, nhiều người hiểu nhầm về văn bản vi bằng, cho rằng nó có thể thay thế văn bản công chứng. Tuy nhiên, đây là 2 loại văn bản hoàn toàn khác nhau. Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập để ghi nhận lại các sự kiện, hành vi có thật, trực tiếp chứng kiến. Còn văn bản công chứng là hợp đồng, giao dịch, bản dịch đã được công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật Công chứng. Chính vì sự hiểu nhầm này mà nhiều người vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà đất trong khi mảnh đất đó đang được thế chấp vay vốn ở ngân hàng hoặc được chuyển nhượng cho người khác bằng giấy viết tay… dẫn đến việc tranh chấp, kiện tụng rất rắc rối.
Qua phân tích trên có thể thấy những rủi ro thường gặp khi mua nhà đất qua vi bằng như:
– Vì mua bán đất vi bằng không có giá trị pháp lý nên người mua sẽ không có quyền sử dụng với mảnh đất đã mua. Việc xây dựng, cho tặng, thế chấp, chuyển nhượng… đều không thực hiện được.
– Khó khăn trong việc làm các thủ tục pháp lý liên quan đến mảnh đất đã mua.
– Dễ gặp phải trường các trường hợp lừa đảo như: Bán đất khi đang thế chấp mảnh đất đó để vay vốn tại ngân hàng, một mảnh đất bán cho nhiều người…
Vì vậy, hãy cân nhắc kỹ lưỡng với việc mua bán nhà đất vi bằng để đảm bảo quyền lợi cho mình. Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng viên chứng thực mới giá trị pháp lý để giải quyết tranh chấp (nếu có).
Xem ngay: Mua đất cần chú ý điều gì để tránh những rủi ro không mong muốn?
Mua bán nhà đất vi bằng có an toàn không?
Mua bán đất vi bằng có được sang tên sổ đỏ không?
Mua bán đất vi bằng không được sang tên sổ đỏ vì:
– Căn cứ Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai quy định như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
…
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
– Mặt khác, căn cứ Khoản 2, Điều 36, Nghị định 08/2020/NĐ-CP cũng nêu rõ: “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác”.
Như vậy mua bán nhà đất vi bằng không được sang tên sổ đỏ theo quy định của pháp luật.. Để để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bên mua và bên bán cần làm hợp đồng chuyển nhượng và làm thủ tục công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc đến Ủy ban nhân dân cấp xã để chứng thực.
Những hạn chế của vi bằng mua bán nhà đất
Căn cứ Điều 37, Nghị định 08/2020/NĐ-CP các trường hợp không được lập vi bằng mua bán nhà đất bao gồm:
-Trong khi thực thi nhiệm vụ, Thừa phát lại không được nhận làm những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại, cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.
– Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực
– Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
– Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
– Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
– Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
Các hạn chế khi mua bán đất vi bằng
Giấy viết tay mua bán đất có hiệu lực pháp luật không?
Bên cạnh vi bằng thì giấy viết tay mua bán đất cũng được nhiều người áp dụng trong các giao dịch mua bán. Có thể hiểu giấy viết tay mua bán đất là việc bên bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua nhưng không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Căn cứ Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai quy định như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Ngoài ra theo Khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Giấy viết tay mua bán đất chỉ là thỏa thuận giữa người mua và người bán, nếu không được công chứng, chứng thực theo quy định thì không có hiệu lực pháp lý.
Thực tế cho thấy, các giao dịch mua bán nhà đất qua vi bằng vẫn được thực hiện. Tuy nhiên, giao dịch này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua đất nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi giao tiền để tránh “tiền mất tật mang”.
